¿Cómo funciona una comunidad de vecinos? Normativa, derechos y obligaciones

La buena convivencia, pacífica y responsable, es el objetivo de todos los propietarios de una comunidad de vecinos. Para evitar conflictos, es fundamental conocer cuáles son los derechos y obligaciones de los convivientes, qué normas hay que seguir, respetarlas y, por supuesto, cumplirlas.

Vivir en una comunidad de vecinos engloba no solo beneficios, sino también responsabilidades que están debidamente recogidas en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre la propiedad horizontal y todas las modificaciones que se han llevado a cabo con posterioridad. 

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A continuación, vamos a explicar cuáles son las principales normas de convivencia que todos los vecinos deben conocer

¿Qué es una comunidad de vecinos?

Una comunidad de vecinos está reconocida legalmente como una entidad jurídica. Y está compuesta por todos los vecinos que habitan en ella: los propietarios de los pisos, los locales que forman parte del edificio, los garajes, todas y cada una de las viviendas y sus zonas comunes.

¿Cómo se constituye una comunidad de vecinos?

Para poder constituir una comunidad de vecinos es necesario seguir los siguientes pasos:

 

1. Conocer el estado actual de la comunidad de vecinos

Es decir, es necesario saber cuál es el estado en el que está notificada en la división horizontal del edificio. Si la comunidad de propietarios ya está preconstituida estará registrada en el registro de la propiedad. Si esto es así, podrás solicitar una copia a este organismo para conocer cuál es el coeficiente de cada una de las viviendas y cuáles son los elementos comunes, con esto se podrán repartir los gastos.

2. Convocatoria de la junta de constitución

Una vez ya se cuenta con los datos anteriores, es el momento de convocar la primera reunión de vecinos para llevar a cabo la junta de constitución. En ella se sentarán las bases necesarias para que se empiece a funcionar como una comunidad de vecinos. 

En esta primera reunión hay que notificar que se trata de una Junta de Constitución de Comunidad, incluir en el orden del día la votación para aprobar la constitución y el resto de puntos a tratar: elegir junta, cuenta de la comunidad… Además, es necesario dejar constancia del nombre de la comunidad, indicando la calle, el número y la aprobación por parte de los vecinos. Por último, se escogerá un presidente, secretario y administrador. 

3. Acta de la junta de constitución

Como cualquier reunión celebrada en una entidad jurídica, se debe dejar constancia en un acta de todos los asuntos y acuerdos alcanzados

Debe aparecer el nombre de los vecinos que han acudido a la reunión y los que han votado a favor. 

4. Legalización del libro de actas

Una vez realizado todos los pasos anteriores, es el momento de legalizar el libro de actas acudiendo al registro de la propiedad. El libro debe estar firmado por el presidente y el secretario. Y una vez realizado este último paso, ya se considerará constituida la comunidad de vecinos.

Derechos y obligaciones de los vecinos de la comunidad

Como propietarios en una comunidad de vecinos, existen ciertos derechos y obligaciones que todos los vecinos tienen y deben respetar y cumplir. 

Derechos

  • Modificación de elementos arquitectónicos e instalaciones que no supongan un cambio en los elementos comunes. 
  • Uso y disfrute de todos los servicios comunes
  • Solicitar el cese de aquellas actividades que puedan ocasionar un perjuicio para algún miembro de la comunidad, siempre a través del presidente.
  • Asistir, votar o delegar el voto a quien se considere oportuno en las reuniones de vecinos
  • Ser elegido como miembro de la Junta de Propietarios
  • Convocar juntas extraordinarias siempre que se cuente con el apoyo de, mínimo, el 25% de los propietarios.
  • Proponer temas para incluir en el orden del día de las reuniones. 
  • En el supuesto de que se quieran llevar a cabo mejoras no obligatorias, los propietarios pueden negarse a contribuir siempre y cuando el importe de éstas exceda el 25% del presupuesto anual.

Obligaciones

Por supuesto, los vecinos de una comunidad de propietarios, además de derechos, también tienen obligaciones que deben cumplir.

  • Pagar las cuotas mensuales, trimestrales, semestrales o anuales acordadas
  • No llevar a cabo reformas que afecten a la integridad de la estructura del edificio
  • No llevar a cabo actividades peligrosas o ilícitas en el edificio ni en las zonas comunes
  • Respetar las zonas comunes y darles un buen uso
  • Mantener y la integridad del edificio y su estética
  • En caso de venta del inmueble, también se tiene la obligación de notificar el cambio de nombre al presidente o administrador de la comunidad.

¿Cuáles son las leyes que afectan a las comunidades de vecinos?

Existen diferentes leyes que afectan a las comunidades de propietarios, a continuación desarrollamos las más importantes. 

Ley de Propiedad Horizontal

En primer lugar, como hemos comentado anteriormente, está la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre la propiedad horizontal. Pese a que es una ley antigua, se han ido incorporando modificaciones a lo largo de los años para poder amoldarse a las exigencias y necesidades de cada época.

Ley de Arrendamientos Urbanos

Por otro lado, también está la Ley de Arrendamientos Urbanos, que son un conjunto de normas y leyes que regulan el mercado de alquiler del país

En ella se establecen ciertos puntos como, por ejemplo, la duración de los contratos de alquiler, el plazo de antelación obligatorio para notificar una rescisión de contrato, quién se hace cargo del pago de suministros, reparaciones…

¿Qué normativa rige cada comunidad?

Dentro de una comunidad existen dos normativas diferentes que tratan, más en concreto, las normas específicas: los Estatutos y el Reglamento de Régimen Interno;

Estatutos. ¿Qué son y quién los establece?

Por un lado están los estatutos, que aunque no es obligatorio tenerlos, si es aconsejable. Su redacción depende, únicamente, de la voluntad y los acuerdos alcanzados entre todos los miembros de la comunidad. En ellos se regula la utilización de las zonas comunes, sus instalaciones y servicios, el pago de las cuotas, los posibles cambios arquitectónicos del edificio, los seguros, conservación, reparaciones…

Los estatutos nunca pueden ir en contra de lo que marca la Ley de Propiedad Horizontal. 

Reglamento de Régimen interno. ¿Qué normas recogen?

Por otro lado también está el reglamento de régimen interno de la comunidad, y en él se desarrolla el artículo 6 de la Ley Horizontal. Se regulan, más en concreto, detalles de convivencia, utilización de los servicios comunes, respetar los acuerdos sobre la administración…

Su función principal es completar la normativa establecida en el Estatuto de la Comunidad y dejar constancia de otras normativas de convivencia basadas en las ordenanzas autonómicas y estatales.

Figuras dentro de la comunidad de vecinos

Según la propia Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, en una Comunidad de Propietarios deben existir las siguientes figuras:

Administrador de fincas

El Administrador de fincas debe estar aprobado por la comunidad y recogido en el acta pertinente. Este cargo lo puede asumir el propio Presidente, otro propietario designado a tal efecto o, si así se decide, un Administrador de fincas profesional.

El cargo requiere, básicamente, que se lleve a cabo todo lo relacionado con la contabilidad de la comunidad. Así como la custodia y gestión de toda la documentación, el control de los pagos y los impagos, la búsqueda de proveedores en caso de ser necesario o, por ejemplo, la petición de diferentes presupuestos si se necesitan reformas. 

Presidente de la comunidad

El Presidente es un cargo obligatorio que, por norma general, tiene una durabilidad anual. Pasado el plazo, la persona designada puede ser reelegida o bien sustituida por otro propietario.  Entre sus principales responsabilidades están las de garantizar que se lleven a cabo los acuerdos aprobados en la junta de propietarios, representar legalmente a la comunidad en caso de ser necesario ante un tribunal y mediar entre los vecinos en caso de conflicto. 

Siniestros e incidencias. ¿Cómo se procede?

En todas las comunidades de vecinos pueden ocasionarse siniestros o incidencias que requieran de atención. Y, por ello, es imprescindible saber qué es lo que hay que hacer y qué pasos dar ante dicha situación.

  1. Minimizar los daños: En el momento en el que se produzca algún incidente en la comunidad, el primer paso es minimizar los daños. Es decir, en el caso de una fuga de agua, por ejemplo, cortar el suministro para que el desperfecto no trascienda a mayores. O, en el caso de una rotura de cristales, intentar apartar los restos y señalarlo debidamente para evitar que ningún vecino sufra daños físicos. 
  1. Comunicación al Presidente y al Administrador de Fincas: Una vez se hayan tomado medidas para minimizar los daños, es momento de dar paso a la comunicación a los cargos que pueden tomar medidas. Estos son el Presidente o el Administrador de Fincas.  Se les debe comunicar qué es lo que ha pasado, cómo y en qué zona. Para que ellos puedan proceder al respecto.
  1. Comunicación del siniestro: El cargo que haya sido informado deberá dar parte del siniestro o incidencia al seguro de la comunidad en un plazo máximo de 7 días tras haberse sucedido el siniestro. Una vez dado este paso, la compañía aseguradora enviará a un técnico especializado para que pueda valorar los daños y determinar si queda cubierto por el seguro o, por el contrario, es responsabilidad de la comunidad hacerse cargo de la reparación.
  1. Seguimiento de la incidencia: Por último, el Presidente o el Administrador de Fincas debe hacer un seguimiento para saber cómo se está gestionando la resolución del siniestro. Mantener un contacto estrecho con la compañía aseguradora para saber cómo van a proceder y cuándo o, en el caso de que la cobertura no cubriera dicha incidencia, encargarse de buscar proveedores que presupuesten las tareas a llevar a cabo para solucionar el problema. 

Vivir en una comunidad de vecinos, como hemos explicado, tiene sus derechos y sus obligaciones y todos los miembros deben ser conscientes de unos y de otros y, sobre todo, respetarlos para poder mantener una convivencia tranquila para todos. 

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