La buena convivencia, pacífica y responsable, es el objetivo de todos los propietarios de una comunidad de vecinos. Para evitar conflictos, es fundamental conocer cuáles son los derechos y obligaciones de los convivientes, qué normas hay que seguir, respetarlas y, por supuesto, cumplirlas.
Vivir en una comunidad de vecinos engloba no solo beneficios, sino también responsabilidades que están debidamente recogidas en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre la propiedad horizontal y todas las modificaciones que se han llevado a cabo con posterioridad.
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A continuación, vamos a explicar cuáles son las principales normas de convivencia que todos los vecinos deben conocer.
Una comunidad de vecinos está reconocida legalmente como una entidad jurídica. Y está compuesta por todos los vecinos que habitan en ella: los propietarios de los pisos, los locales que forman parte del edificio, los garajes, todas y cada una de las viviendas y sus zonas comunes.
Para poder constituir una comunidad de vecinos es necesario seguir los siguientes pasos:
1. Conocer el estado actual de la comunidad de vecinos
Es decir, es necesario saber cuál es el estado en el que está notificada en la división horizontal del edificio. Si la comunidad de propietarios ya está preconstituida estará registrada en el registro de la propiedad. Si esto es así, podrás solicitar una copia a este organismo para conocer cuál es el coeficiente de cada una de las viviendas y cuáles son los elementos comunes, con esto se podrán repartir los gastos.
2. Convocatoria de la junta de constitución
Una vez ya se cuenta con los datos anteriores, es el momento de convocar la primera reunión de vecinos para llevar a cabo la junta de constitución. En ella se sentarán las bases necesarias para que se empiece a funcionar como una comunidad de vecinos.
En esta primera reunión hay que notificar que se trata de una Junta de Constitución de Comunidad, incluir en el orden del día la votación para aprobar la constitución y el resto de puntos a tratar: elegir junta, cuenta de la comunidad… Además, es necesario dejar constancia del nombre de la comunidad, indicando la calle, el número y la aprobación por parte de los vecinos. Por último, se escogerá un presidente, secretario y administrador.
3. Acta de la junta de constitución
Como cualquier reunión celebrada en una entidad jurídica, se debe dejar constancia en un acta de todos los asuntos y acuerdos alcanzados.
Debe aparecer el nombre de los vecinos que han acudido a la reunión y los que han votado a favor.
4. Legalización del libro de actas
Una vez realizado todos los pasos anteriores, es el momento de legalizar el libro de actas acudiendo al registro de la propiedad. El libro debe estar firmado por el presidente y el secretario. Y una vez realizado este último paso, ya se considerará constituida la comunidad de vecinos.
Como propietarios en una comunidad de vecinos, existen ciertos derechos y obligaciones que todos los vecinos tienen y deben respetar y cumplir.
Por supuesto, los vecinos de una comunidad de propietarios, además de derechos, también tienen obligaciones que deben cumplir.
Existen diferentes leyes que afectan a las comunidades de propietarios, a continuación desarrollamos las más importantes.
En primer lugar, como hemos comentado anteriormente, está la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre la propiedad horizontal. Pese a que es una ley antigua, se han ido incorporando modificaciones a lo largo de los años para poder amoldarse a las exigencias y necesidades de cada época.
Por otro lado, también está la Ley de Arrendamientos Urbanos, que son un conjunto de normas y leyes que regulan el mercado de alquiler del país.
En ella se establecen ciertos puntos como, por ejemplo, la duración de los contratos de alquiler, el plazo de antelación obligatorio para notificar una rescisión de contrato, quién se hace cargo del pago de suministros, reparaciones…
Dentro de una comunidad existen dos normativas diferentes que tratan, más en concreto, las normas específicas: los Estatutos y el Reglamento de Régimen Interno;
Por un lado están los estatutos, que aunque no es obligatorio tenerlos, si es aconsejable. Su redacción depende, únicamente, de la voluntad y los acuerdos alcanzados entre todos los miembros de la comunidad. En ellos se regula la utilización de las zonas comunes, sus instalaciones y servicios, el pago de las cuotas, los posibles cambios arquitectónicos del edificio, los seguros, conservación, reparaciones…
Los estatutos nunca pueden ir en contra de lo que marca la Ley de Propiedad Horizontal.
Por otro lado también está el reglamento de régimen interno de la comunidad, y en él se desarrolla el artículo 6 de la Ley Horizontal. Se regulan, más en concreto, detalles de convivencia, utilización de los servicios comunes, respetar los acuerdos sobre la administración…
Su función principal es completar la normativa establecida en el Estatuto de la Comunidad y dejar constancia de otras normativas de convivencia basadas en las ordenanzas autonómicas y estatales.
Según la propia Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, en una Comunidad de Propietarios deben existir las siguientes figuras:
El Administrador de fincas debe estar aprobado por la comunidad y recogido en el acta pertinente. Este cargo lo puede asumir el propio Presidente, otro propietario designado a tal efecto o, si así se decide, un Administrador de fincas profesional.
El cargo requiere, básicamente, que se lleve a cabo todo lo relacionado con la contabilidad de la comunidad. Así como la custodia y gestión de toda la documentación, el control de los pagos y los impagos, la búsqueda de proveedores en caso de ser necesario o, por ejemplo, la petición de diferentes presupuestos si se necesitan reformas.
El Presidente es un cargo obligatorio que, por norma general, tiene una durabilidad anual. Pasado el plazo, la persona designada puede ser reelegida o bien sustituida por otro propietario. Entre sus principales responsabilidades están las de garantizar que se lleven a cabo los acuerdos aprobados en la junta de propietarios, representar legalmente a la comunidad en caso de ser necesario ante un tribunal y mediar entre los vecinos en caso de conflicto.
En todas las comunidades de vecinos pueden ocasionarse siniestros o incidencias que requieran de atención. Y, por ello, es imprescindible saber qué es lo que hay que hacer y qué pasos dar ante dicha situación.
Vivir en una comunidad de vecinos, como hemos explicado, tiene sus derechos y sus obligaciones y todos los miembros deben ser conscientes de unos y de otros y, sobre todo, respetarlos para poder mantener una convivencia tranquila para todos.
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