Legislación sobre Porteros Automáticos y Videoporteros en Comunidades de Propietarios

En España, la instalación y uso de porteros automáticos y videoporteros en comunidades de propietarios está sujeta a varias normativas clave.

Estas leyes y reglamentos cubren aspectos técnicos, legales, de seguridad eléctrica, protección de datos y accesibilidad, asegurando que las comunidades cumplan requisitos de seguridad y legalidad.

A continuación se detallan las normativas principales:

1. Reglamento de Infraestructuras Comunes de Telecomunicaciones (ICT)

El Reglamento ICT (Real Decreto 346/2011) exige que los edificios de nueva construcción cuenten con una infraestructura común de telecomunicaciones.

• Obligación: Incluye la preinstalación para porteros automáticos o videoporteros, integrados en el concepto de “hogar digital” básico.

• Requisito práctico: Debe existir una canalización y cableado específico desde el punto de acceso principal (PAU) de cada vivienda hasta el lugar donde se instala el videoportero.

• Objetivo: Evitar instalaciones individuales desordenadas y garantizar el acceso a servicios de telecomunicaciones, incluyendo sistemas de control de acceso.

• Para las comunidades: Al planificar una nueva instalación o renovación, se debe seguir la normativa ICT y emplear instaladores de telecomunicaciones autorizados.

• Edificios nuevos: El promotor debe incluir el proyecto ICT visado por un técnico competente.

• Sanciones por incumplimiento: La falta de esta infraestructura puede impedir la licencia de primera ocupación y conllevar multas de aproximadamente 30.000€ hasta 300.000€ por infracción muy grave.

2. Ley de Propiedad Horizontal (LPH)

La Ley de Propiedad Horizontal regula cómo las comunidades de vecinos toman decisiones sobre elementos comunes.

• Instalación o sustitución: Se considera normalmente una mejora en un elemento común y requiere el acuerdo en Junta de Propietarios.

• Mayoría requerida: El artículo 17.3 de la LPH establece el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios (y coeficientes).

• Disidentes: Si se alcanza la mayoría de 3/5, los propietarios disidentes pueden quedar exentos de pagar si el coste excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes y no podrán beneficiarse de la mejora mientras no paguen su parte.

• Excepciones y jurisprudencia:

  • La instalación de un videoportero moderno en sustitución de uno antiguo puede considerarse una actualización necesaria para la seguridad y funcionalidad, no un lujo.

  • La Audiencia Provincial de Cantabria (2024) dictaminó que cambiar telefonillos por videoporteros era una obra de conservación necesaria, obligatoria para todos los vecinos.

  • Si el sistema antiguo está obsoleto o averiado, la sustitución puede aprobarse por mayoría simple (art. 17.7 LPH) o acometerse como obra necesaria (art. 10 LPH).

• Mantenimiento:

  • Comunidad: Responsable del mantenimiento del portero/videoportero en zonas comunes (placa exterior, cableado común, sistema general).

  • Propietario individual: Responsable de los elementos privativos dentro de cada vivienda (monitor o telefonillo), salvo acuerdo en contrario.

3. Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (REBT)

El REBT (RD 842/2002) garantiza la seguridad eléctrica de las instalaciones.

• Cumplimiento: Toda instalación de portero/videoportero debe cumplir con el REBT.

• Aspectos cubiertos: Conexión segura a la red, uso de transformadores de seguridad, normas de canalización y aislamiento.

• Instaladores: Deben ser profesionales autorizados (electricistas o instaladores de telecomunicaciones habilitados).

• Equipamiento: Debe contar con marcado CE y cumplir con directivas europeas de compatibilidad electromagnética.

• Protección: La instalación debe protegerse con dispositivos adecuados (fusibles, interruptores) y el cableado de comunicación debe estar separado o protegido de las líneas de potencia.

• Sanciones por incumplimiento:

  • Las autoridades de industria pueden sancionar instalaciones ilegales o peligrosas.

  • Multas por infracciones graves de seguridad eléctrica pueden llegar hasta 90.000€ o más.

  • El seguro comunitario podría rehusar la cobertura en caso de accidente por incumplimiento.

• Certificados: Es fundamental obtener los certificados eléctricos correspondientes.

4. Ley Orgánica de Protección de Datos y Garantía de Derechos Digitales (LOPDGDD)

La instalación de un videoportero con cámara plantea cuestiones de privacidad.

• Ámbito doméstico privado: Si el dispositivo solo transmite la imagen al vecino llamado, sin grabarla ni difundirla, se considera uso personal o doméstico, exento de la normativa (similar a mirar por la mirilla).

• Aplicación de la LOPDGDD: Se aplica plenamente si el sistema:

  • Graba imágenes de forma constante.

  • Transmite imágenes a terceros (ej. TV comunitaria, app remota).

  • El ángulo de la cámara abarca zonas comunes amplias o la vía pública.

  • Las imágenes se almacenan.

  • En estos casos, la comunidad es responsable de un fichero de datos personales y el videoportero funciona como cámara de seguridad.

• Requisitos si se aplica la LOPDGDD:

  • Colocar cartel informativo de “Zona Videovigilada”.

  • Definir un periodo de conservación corto de las imágenes (máximo 30 días).

  • Asegurar acceso restringido a las grabaciones (presidente, administrador).

  • Evitar captar imágenes de la calle o viviendas colindantes.

  • Enfocar la cámara únicamente a zonas estrictamente necesarias.

  • Inscribir el tratamiento en el Registro de Actividades de Tratamiento.

  • Firmar contrato de encargado de tratamiento si una empresa externa accede a las imágenes.

• Sanciones por incumplimiento:

  • La AEPD ha sancionado a comunidades (ej. 1.000 € por grabar vía pública y acceso no autorizado).

  • Las multas pueden llegar hasta 20 millones de euros según el RGPD en casos extremos.

  • A menudo, la AEPD opta por un apercibimiento si se corrige el problema.

5. Normativa sobre Accesibilidad

La accesibilidad universal es crucial.

• Código Técnico de la Edificación (CTE) - DB-SUA:

  • Los dispositivos de intercomunicación en zonas comunes deben ser mecanismos accesibles.

  • Altura de instalación: Telefonillos, videoporteros y pulsadores de alarma en zonas comunes deben situarse entre 0,80 m y 1,20 m de altura desde el suelo.

• Solución recomendada para comodidad y cumplimiento:

  • Instalar dos placas o puntos de control a distintas alturas:

    • Placa superior: ~ 1,40 m (para adultos de pie).

    • Placa inferior: ~ 0,90–1,00 m (accesible para personas en silla de ruedas, niños).

• Otros requisitos de accesibilidad:

  • Zona frente al portero accesible (pavimento nivelado, espacio de maniobra mínimo de 1,20 m x 1,20 m).

  • Botones identificados de forma clara y táctil (Braille o altorrelieve recomendado).

  • Buena iluminación y contraste en la placa.

  • Avisos sonoros y visuales.

• Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y accesibilidad:

  • Art. 10.1 LPH: Obliga a la comunidad a realizar obras necesarias de accesibilidad a petición de un vecino con discapacidad o mayor de 70 años, si el coste repercutido anualmente no excede de 12 mensualidades de gastos ordinarios por propietario.

  • Si el coste no supera el límite (o hay subvenciones), la obra es obligatoria y no necesita votación.

  • Si excede, se somete a votación (suele requerirse mayoría simple).

Casos Prácticos Reales

Caso 1: Sustitución de Portero por Videoportero – Acuerdo en Junta y Obligación para Todos (Santander)

• Situación: Cambio de telefonillo analógico por videoportero digital. Oposición inicial por coste.

• Decisión de la Junta: Aprobado con más de 3/5 de votos.

• Resolución judicial (Audiencia Provincial de Cantabria, 2024): Todos los propietarios, incluidos locales, debían abonar la instalación. Se consideró una medida de seguridad básica y obra de conservación necesaria (art. 10 LPH).

• Clave del caso: Documentar en acta que la obra es por seguridad y mantenimiento.

Caso 2: Instalación de Cámaras en Portales – Sanción de la AEPD por Invasión de Privacidad (Madrid)

• Situación: Instalación de cámaras (incluida la del videoportero) que enfocaban parte de la vía pública y sin carteles informativos correctos.

• Resultado: Multa de 1.000 € por la AEPD. Orden de reorientar cámaras y colocar carteles adecuados.

• Lección: Ajustar el campo de visión de las cámaras y cumplir con las formalidades de la LOPDGDD.

  • [Imagen de Cartel oficial de “Zona Videovigilada”] (Ejemplo de cartel obligatorio si el videoportero graba o transmite imágenes).

Caso 3: Adaptación Accesible de un Portero Automático – Doble Placa (Barcelona)

• Situación: Vecino en silla de ruedas con dificultades para alcanzar el portero.

• Solución: Instalación de doble panel (uno a 1,40 m, otro a 95 cm). Aprobado por mayoría simple como mejora necesaria y razonable.

• Mejoras adicionales: Números en Braille, bucle inductivo para audífonos.

• Resultado: Cumplimiento de la normativa de accesibilidad, evitación de denuncias y mejora de la usabilidad.

Tabla Comparativa de Sanciones por Incumplimiento

Nota: A menudo, las autoridades dan opción de corregir el incumplimiento antes de sancionar.

Mejores Prácticas para Cumplir con la Legislación

1. Contratar Proveedores Homologados:

   • Instaladores registrados en telecomunicaciones y electricistas autorizados.

   • Garantizan certificaciones (boletín eléctrico, proyecto visado) y marcado CE.

   • Asesoran sobre modelos con accesibilidad y privacidad.

2. Aprobación en Junta y Acta Detallada:

   • Llevar el asunto a la Junta de Propietarios.

   • Explicar ventajas y obligaciones legales.

   • Observar quórum requerido (mayoría simple o 3/5).

   • Dejar constancia en acta de la votación y carácter de la obra.

3. Privacidad y Protección de Datos:

   • Configurar el videoportero para minimizar captación de datos.

   • Ajustar ángulo de cámara (solo puerta/visitante).

   • Preferiblemente no grabar; si se graba:

     • Colocar cartel de zona videovigilada.

     • Incluir en registro de actividades de tratamiento.

     • Limitar acceso a imágenes.

     • Borrar grabaciones periódicamente (máx. 30 días).

     • Firmar contrato de encargado de tratamiento con empresas externas.

4. Mantenimiento Preventivo y Seguridad:

   • Establecer plan de mantenimiento periódico.

   • Revisiones para prevenir averías y riesgos.

   • Conservar facturas y certificados de reparaciones.

5. Accesibilidad y Diseño Universal:

   • Optar por modelos con funciones de accesibilidad (bucle inductivo, indicaciones visuales, conexión móvil).

   • Asegurar altura adecuada de la placa.

   • Considerar doble botonera, indicadores luminosos, mayor tiempo de apertura.

   • Involucrar a vecinos con discapacidad o mayores en la definición de necesidades.

   • Buscar subvenciones públicas.

   • Documentar compromiso con la accesibilidad en el Reglamento de Régimen Interno.

6. Comunicación y Consenso Vecinal:

   • Fomentar información transparente.

   • Explicar mejoras de seguridad y garantías de privacidad.

   • Atender dudas en asambleas.

   • Buscar acuerdos unánimes si es posible.

Conclusión

Cumplir con la legislación vigente en materia de porteros automáticos y videoporteros no solo evita sanciones, sino que mejora la seguridad y calidad de vida en la comunidad.

Siguiendo estas mejores prácticas, se pueden impulsar proyectos de modernización de forma exitosa, segura y ajustada a derecho.