Introducción

La videovigilancia en comunidades de propietarios es cada vez más frecuente como medida de seguridad. Pero ¿es legal instalar cámaras en una finca? En este artículo explicamos cuándo lo es, qué requisitos deben cumplirse y qué errores evitar.

El objetivo es ofrecer una guía clara para presidentes de comunidad, administradores de fincas y responsables de mantenimiento.

¿En qué circunstancias es legal la instalación de cámaras en una comunidad?

Aprobación de la junta de propietarios

Para instalar un sistema de videovigilancia en zonas comunes de una comunidad bajo régimen de Ley de Propiedad Horizontal, es necesario un acuerdo de la junta de propietarios.

Según el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, la instalación de servicios de vigilancia requiere “el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.

Gracias a una sentencia del Tribunal Supremo de 23 de octubre de 2024, se confirma que la instalación es legítima cuando cumple estos requisitos y respeta la normativa de protección de datos.

Ámbito de captación y zonas permitidas

Las cámaras solo pueden enfocar zonas comunes de la comunidad (vestíbulos, garajes, pasillos). No se permite captar la vía pública salvo que resulte imprescindible y estrictamente limitada la franja de grabación.
Tampoco pueden grabar viviendas colindantes, terrazas o espacios privados de los vecinos, salvo que se instalen las llamadas “máscaras” de imagen para ocultar lo que no deba captarse. F

Cumplimiento de la normativa de protección de datos

La instalación y gestión de cámaras implica tratamiento de datos personales. Por tanto, se aplican la Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) y la Ley Orgánica 3/2018 de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales (LOPDGDD).

La Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) exige que se informe sobre la videovigilancia, que se limite el acceso a personas autorizadas y que se definan medidas técnicas y organizativas para proteger las imágenes.

Requisitos obligatorios para que la instalación sea legal

• Acuerdo de la junta de propietarios que cumpla con la mayoría necesaria.

• Documento que refleje la instalación: ubicación de cámaras, finalidad (seguridad de la comunidad), responsables del sistema.

• Cartel visible de “zona videovigilada” que incluya quién es responsable del tratamiento de datos.

• Limitación de captación de imágenes a zonas comunes, sin incluir viviendas privadas o vía pública de forma general.

• Conservación de las grabaciones por un plazo limitado razonable (por ejemplo, 30 días) salvo necesidad justificable.

• Restricción del acceso a las grabaciones: solo personas autorizadas por la comunidad.

¿Qué errores cometerían que la instalación sea ilegal?

• Instalar cámaras sin acuerdo de la mayoría requerida.

• Grabar zonas no autorizadas: vía pública, vivienda colindante, interior de pisos.

• No colocar cartel informativo de videovigilancia.

• No limitar el acceso a las imágenes o conservarlas indefinidamente.

• No definir responsable del tratamiento o no implementar medidas de seguridad técnica.

• No respetar el principio de proporcionalidad: la medida debe justificarse por una necesidad real de seguridad.

Beneficios de una instalación legal y bien gestionada

• Refuerza la seguridad de los vecinos y de los bienes comunes.

• Evita conflictos legales, sanciones y reclamaciones por vulneración de derechos.

• Mejora la convivencia y la tranquilidad en la comunidad.

• Facilita la utilización de las grabaciones como prueba ante incidencias o actos vandálicos.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Puede cualquier propietario decidir instalar una cámara por su cuenta?
No. Si la cámara afecta a zonas comunes o al edificio en régimen de propiedad horizontal, necesita aprobación de la comunidad y cumplir la normativa.

Se puede grabar la vía pública desde las cámaras de la comunidad?
Por regla general, no. Sólo se permite captar una franja mínima si es imprescindible para la finalidad perseguida y no existe otra alternativa.

¿Cuánto tiempo se pueden conservar las grabaciones?
Generalmente un máximo de 30 días salvo que exista indicio de incidente o que sea necesario conservar la grabación como prueba.

Quién puede ver las grabaciones?
Sólo las personas autorizadas por la comunidad (administrador, presidente, técnico designado) y siempre con un motivo legítimo.

Conclusión

Sí, es legal instalar cámaras de videovigilancia en una comunidad de vecinos en España, siempre que se respeten los requisitos legales: aprobación comunitaria, delimitar zonas de grabación, cumplir la normativa de protección de datos y garantizar la proporcionalidad de la medida.

Una instalación bien gestionada aporta seguridad y tranquilidad, mientras que una mal planteada puede acarrear sanciones y conflictos.

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